近来接连发了好几条重要的消息，逐一给大家说下我们的看法。

1、央行宣布：LPR，降！

今日，央行公布最新一期LPR，1年期LPR为3.7%，5年期LPR由4.65%下降4.6%。1年期下调10个基点，5年期下调5个基点。要知道，5年期LPR直接影响房贷，已维持在4.65%不变长达20个月之久。此次央行官宣LPR5年期下调，对楼市释放出重磅信号。这对于楼市来说，无疑是一个重磅好消息！会对背负着按揭房贷的个人和家庭，以及有中长期贷款的众多企业来说是大利好，会直接降低利息支出。事实上，最近1个月时间楼市暖风频吹，降准降息、房贷放松、放贷加速等各类利好政策扎堆出现，维护房地产市场稳定发展成为重要信号：

①、本周一，央行变相“降息”！

1月17日，央行超量续作7000亿元的1年期MLF，还超量续作了1000亿元的7天逆回购。上述两项政策利率双双降息了10个基点。

②、本周二，央行发声：“把货币政策工具箱开得再大一些”

在1月18日下午的金融统计数据新闻发布会上，中国人民银行副行长刘国强说：当前政策的要求是发力。

在这场央行开年首场发布会上，“房地产”被提及了20次，且官方发文用词大胆，意味深长。

央行副行长表示当前重点的目标是稳，政策的要求是发力。怎么发力？

一是充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方；

二是精准发力，要致广大而尽精微，金融部门不但要迎客上门，还要主动出击，按照新发展理念的要求，主动找好项目，做有效的加法，优化经济结构；

三是靠前发力。现在虽然是年初，但一年的时间很短，一年之计在于春，要抓紧做事，前瞻操作，走在市场曲线的前面，及时回应市场的普遍关切，不能拖。拖久了，市场关切落空了，落空了就不关切了，不关切就“哀莫大于心死”，后面的事就难办了，所以我们不能拖，要走在前面，及时回应市场的普遍关切。

央行的发言，一半是说给市场、企业、市民听，告诉这部分群体不用慌，该借还是借；另一半说给银行听，别再捂盘惜贷了，要主动出击，把水龙头开足。

③、央行暗示：还有降准空间！

央行副行长刘国强在发布会上说：2021年，人民银行分别于7月与12月两次全面降准各0.5个百分点，释放长期资金2.2万亿元。降准之后，当前金融机构平均存款准备金率是8.4％，这个水平已经不高了，无论是与其他发展中经济体还是与我们历史上的存款准备金率相比，应该说存款准备金率的水平都不高了，下一步进一步调整的空间变小了。刘还说：“但是从另外一个角度看，空间变小了但仍然还有一定的空间，我们可以根据经济金融运行情况以及宏观调控的需要使用。”

④、多地信贷口放开了，房贷利率下调

为应对房地产业循环不畅、房价下跌超预期等现实情况，去年9月底以来监管层多次发声纠偏房地产政策，如满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷、并购贷款等，上个月还降准释放了1.2万亿热钱。据统计，目前全国范围内有20多座城市的房贷利率都在下调。

广州：部分国有大行和股份行己经在下调房贷利率，首套房利率已经降到5.45%，二套房利率降至5.65%。

深圳：平安银行深圳分行调整后首套房贷利率为4.95%，二套房为5.45%。

常州：常州房贷利率最低仅5.4%起，最快2-3天内即可完成放款。

回到宁波，房贷利率也开始松动。此前，宁波首套房贷款利率普遍为5.45%，二套房贷款利率普遍为5.7%。不过，随着LPR下降，今日已有部分银行悄然调低了房贷利率。

目前上海银行房贷利率已执行首套房5.35%、二套房5.6%。主流房贷利率调整为首套5.4%，二套5.65%。

2、高层喊话：促进住房消费

在1月18日的发布会上，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示：

在各方共同努力下，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。从数据上看，2021年末，全国房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点，其中四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元。下一步，人民银行坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照探索新发展模式的要求，全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。另外值得注意的是，最近国家发改委发布了《关于做好近期促进消费工作的通知》，列举了10个方面的消费，其中第八点是住房消费，文件这样说：促进住房消费健康发展。加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。推进保障性住房建设，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

3、创新低！净出生人口48w

净出生人口创下了60年的新低，仅有48W。人口急剧收缩，加速了城市、板块之间的分化，体现在楼市的四个维度：

1. 一二线城市的房子短缺，三四线过剩。

2. 一二线的好地段房子短缺，学区房短缺，郊区过剩。

3. 豪宅短缺，普宅过剩。

4. 新房次新房短缺，老破小过剩。

2022年买房，我们要做的就是腾笼换鸟，在这之前完成资产优化。