不久前宁波著名机构华星研策发布的2019年宁波市场报告， 据报告显示，2019年宁波全年成交达1388万方，成交金额2347亿，这两大数据比风光无限的2018年均增长了9%，而且也好于2017年和2016年。换句话说，2019年是宁波有史以来房产市场最热的一年，创下历史之最！存量也持续下降。

同时价格表现也很平稳，未出现大起大落，所以2019年也可以说是宁波房产史上最健康理性的一年，这为未来宁波楼市继续良性发展打下了极好的基础。

2019年在历史最好的2018年基础上更上一层楼，供应量、成交量楼、面价三大指标性数据全面上涨，在市五区可供用地逐渐减少的背景下，这一数据一是说明了城市更新速度的加快，老城区继续升级；二是说明了城市正在飞速扩张，尤其是飞速向南扩张，已经成为当下宁波城市发展最明显的趋势。

其中地价涨幅最大的板块中，鄞南方桥的涨幅高达65%，在各新兴板块中表现非常抢眼！

但这个涨幅和方桥的成交涨幅比起来，几乎可以忽略不计。

方桥的成交涨幅绝对是个非常夸张的天文数字，20007%！也就是说成长量增长了200倍！这又创造了宁波房地产史上的新纪录！

成交如此，房价表现如何？虽然上面提到宁波整体房价走势平稳，但主城区的价格却依然在上涨，主城区涨幅达8%，直接表现为高总价楼盘的总数，也创了历史最高纪录。

300万—400万总价房源减少了3%；400万总价以上房源上升了5%，高价房源中600万总价房源所占比例巨大，据不完全统计，在6000套左右！虽然这个数据比杭州上海等城市相差极远，但纵向比较则说明，宁波房价整体趋势是向上走的。

主城区房价上涨导致宁波的总体成交结构发生变化，成交向新兴城区外溢。

房价上更具体的表现，限购圈内普遍30000+，多个板块均价达35000+。

这个数据从另一个侧面说，宁波非常需要开辟新城区，以让更多的人能在宁波安居乐业，也吸引更多的人才在宁波定居。

2019年市场如此，2020年又会如何？

从宏观角度看，2019年的几个发展逻辑在2020年依旧有效。

比如人口流入，高端人才的人口流入率宁波近两年始终排在前列，再比如长三角一体化概念，在2020年会进一步落地，比如沪嘉甬铁路、舟甬一体化、产业升级和新兴产业兴起；还有如城市界面的继续提升，新板块的持续崛起，其中人口流入、新产业兴起以及新板块崛起是同一逻辑，在老城区房价向着35000的均价继续挺进之际，宁波急需开辟新的疆土，以吸纳新人口和新产业，为宁波的未来十年、二十年发展，提供更多动力。

那么哪些新板块能担此重任呢？

在华星的研策中有几个板块被反复提及，并被高度看好，可以作为重要参考。

华星根据当前政府规划、大型基建的建设和计划启动、板块所处的位置，以及当前库存列出了几个明星板块。

方桥、老江东、奉化等四个板块，从当前库存和此前的供销比等方面判断，会成为2020年的明星板块。

什么意思呢？就是这四大板块都存在供不应求的现象，尤其是方桥，2019年所有开盘都是即开即清。因此2020年很可能继续表现出这种态势。

从板块溢价角度也可以找出几个明星板块。

什么叫板块溢价？华星依据的是一二手房价的倒挂，也就是二手房价格比一手房价格高了多少，从下图可见：

方桥、东钱湖、东部新城价格倒挂幅度都达10%以上，也就是二手房价格比新房价格高了至少10%！这或是因为圈内限售因素，或是因为价格受限因素，总之，在新房价格理应远高于二手房价格的常规逻辑下，这种倒挂换个角度，就是未来的板块空间。

板块机会点是指各种利好消息，规划进展，大型基建的建设进度等等。从这个维度看，有新会展中心概念的云龙，有海曙西扩概念的姚江南，以及有宁波南部中心城区和生命科学城概念的方桥，2020年都有非常值得期待的机会点。