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2019年宁波楼市究竟如何?

  2020-01-06 14:15:42

不久前宁波著名机构华星研策发布的2019年宁波市场报告, 据报告显示,2019年宁波全年成交达1388万方,成交金额2347亿,这两大数据比风光无限的2018年均增长了9%,而且也好于2017年和2016年。换句话说,2019年是宁波有史以来房产市场最热的一年,创下历史之最!存量也持续下降。

同时价格表现也很平稳,未出现大起大落,所以2019年也可以说是宁波房产史上最健康理性的一年,这为未来宁波楼市继续良性发展打下了极好的基础。

2019年在历史最好的2018年基础上更上一层楼,供应量、成交量楼、面价三大指标性数据全面上涨,在市五区可供用地逐渐减少的背景下,这一数据一是说明了城市更新速度的加快,老城区继续升级;二是说明了城市正在飞速扩张,尤其是飞速向南扩张,已经成为当下宁波城市发展最明显的趋势。

其中地价涨幅最大的板块中,鄞南方桥的涨幅高达65%,在各新兴板块中表现非常抢眼!

但这个涨幅和方桥的成交涨幅比起来,几乎可以忽略不计。

方桥的成交涨幅绝对是个非常夸张的天文数字,20007%!也就是说成长量增长了200倍!这又创造了宁波房地产史上的新纪录!

成交如此,房价表现如何?虽然上面提到宁波整体房价走势平稳,但主城区的价格却依然在上涨,主城区涨幅达8%,直接表现为高总价楼盘的总数,也创了历史最高纪录。

300万—400万总价房源减少了3%;400万总价以上房源上升了5%,高价房源中600万总价房源所占比例巨大,据不完全统计,在6000套左右!虽然这个数据比杭州上海等城市相差极远,但纵向比较则说明,宁波房价整体趋势是向上走的。

主城区房价上涨导致宁波的总体成交结构发生变化,成交向新兴城区外溢。

房价上更具体的表现,限购圈内普遍30000+,多个板块均价达35000+。

这个数据从另一个侧面说,宁波非常需要开辟新城区,以让更多的人能在宁波安居乐业,也吸引更多的人才在宁波定居。

2019年市场如此,2020年又会如何?

从宏观角度看,2019年的几个发展逻辑在2020年依旧有效。

比如人口流入,高端人才的人口流入率宁波近两年始终排在前列,再比如长三角一体化概念,在2020年会进一步落地,比如沪嘉甬铁路、舟甬一体化、产业升级和新兴产业兴起;还有如城市界面的继续提升,新板块的持续崛起,其中人口流入、新产业兴起以及新板块崛起是同一逻辑,在老城区房价向着35000的均价继续挺进之际,宁波急需开辟新的疆土,以吸纳新人口和新产业,为宁波的未来十年、二十年发展,提供更多动力。

那么哪些新板块能担此重任呢?

在华星的研策中有几个板块被反复提及,并被高度看好,可以作为重要参考。

华星根据当前政府规划、大型基建的建设和计划启动、板块所处的位置,以及当前库存列出了几个明星板块。

方桥、老江东、奉化等四个板块,从当前库存和此前的供销比等方面判断,会成为2020年的明星板块。

什么意思呢?就是这四大板块都存在供不应求的现象,尤其是方桥,2019年所有开盘都是即开即清。因此2020年很可能继续表现出这种态势。

从板块溢价角度也可以找出几个明星板块。

什么叫板块溢价?华星依据的是一二手房价的倒挂,也就是二手房价格比一手房价格高了多少,从下图可见:

方桥、东钱湖、东部新城价格倒挂幅度都达10%以上,也就是二手房价格比新房价格高了至少10%!这或是因为圈内限售因素,或是因为价格受限因素,总之,在新房价格理应远高于二手房价格的常规逻辑下,这种倒挂换个角度,就是未来的板块空间。

板块机会点是指各种利好消息,规划进展,大型基建的建设进度等等。从这个维度看,有新会展中心概念的云龙,海曙西扩概念的姚江南,以及有宁波南部中心城区和生命科学城概念的方桥,2020年都有非常值得期待的机会点。

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