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宁波楼市“半年报” 市五区商品住宅成交量同比降25.7%

宁波晚报   2019-08-02 13:32:55

刚刚过去的2019年上半年,宁波楼市给人的感觉是热得发烫——动不动就排队“抢房”,动不动就瞬间“光盘”。相信不少人为了能够买到一套房子,绞尽脑汁、托遍关系……

    但也许,我们知道的这些信息,只是市场有意让我们知道。记者从市房管中心获得的权威数据显示,今年上半年,除奉化外,市五区共成交商品住宅21408套,同比下降25.7%。

    市场气氛由冷到热

    “年初时候,客户的心态普遍比较犹豫。”江北某楼盘案场经理的这句话,可作为今年年初甬城楼市气氛最形象的表述。

    持续了2018年整个下半年的那种冷意,在进入2019年后仍未消散。当时,海曙、鄞州新城区的几个在售高端改善型楼盘,折扣幅度都能给到10%以上。春节后,市区新开或加推楼盘有4个,去化率没有一个超过25%,有2个楼盘加推当天都只卖了5套。

    随后,楼市利好消息的接连释放,市场气氛很快就不一样了。

    3月份,首套房房贷利率普遍从之前的“基准利率上浮15%”,下调到“上浮5%”,回到2018年1月的水平;4月初,国有大行调整房贷政策,限购圈外首套房首付比例由30%下调至20%、二套房首付比例由40%下调至30%;4月中下旬,宁波出台人才新政,重启“大学生购房补贴”政策……

    其间,土拍市场升温,开发商纷纷出手抢地。原三号桥市场地块,被拍至20750元/平方米的封顶价;周边配套不佳的潘火一宅地(位于格兰晴天北侧、去年流拍),拍了4个多小时,出乎业界意料,拍出超过18000元/平方米的“天价”……

    很快,购房者也感受到开发商态度的转变。

    江北洪塘某楼盘加推,刚开始蓄客时,只要求购房者验资三五万元便有资格参加开盘,但短短几日光景,验资门槛就提高到20万元。

    到了四五月份,楼市“小阳春”已渐成“酷暑”。江北、奉化、镇海等地“日光盘”乃至“秒光盘”频出。几个热门楼盘甚至需要“摇号”,能取得买房资格就像中了彩票。

    上述案场经理说:“到了5月份,明显感觉到客户都比较着急了。”

    与此同时,土拍市场上隔三差五就能拍出令人咋舌的地价,宛如火上浇油,进一步让宁波楼市升温。

    5月最后两天,小港、奉化、长丰接连拍出高价地块。6月末,东部新城某楼盘最后一批房源加推,要求冻资额高达170万元,购房者仍蜂拥,上演“千人抢房”景象。

    圈内圈外两种景象

    但并不是所有楼盘都能被市场聚焦。喧闹中,也有寂寞的身影。

    据了解,一房难求、动辄“光盘”的楼盘,绝大多数是限购圈外价格在“2”字以下的低总价楼盘,主要分布在小港、镇海新城、江北洪塘、奉化、杭州湾等地。据本土房产销售策划机构华星的统计,今年上半年,奉化各楼盘共开盘10次,其中7次售罄;杭州湾各楼盘共开盘13次,其中8次售罄。市场分析机构克而瑞的一份榜单显示,今年上半年宁波销售套数排名前十的楼盘中,位于限购圈内的仅有2个。

    市民朱先生是新宁波人,在宁波工作打拼近10年,已在限购圈内有两套住房,今年上半年又在奉化买了一套小户型房子。“前面两套都是自己在住,一套是在2008年买的婚房,3年前想把老人接过来帮忙带孩子,又在附近买了一套。”朱先生说,“现在买一套,主要是投资,因为也找不到更好的渠道来让资产保值。”

    “低价”、不限购、区域发展前景看好,这是“炒房客”看好奉化、杭州湾两地并频频出手的原因。奉化某楼盘营销总监告诉记者:“(买我们这个盘的)70%以上是投资的。”

    相比之下,限购圈内的改善型楼盘,上半年普遍卖得没有限购圈外的楼盘火爆。5月中旬,海曙某楼盘加推170套洋房,据调查,当天仅卖出2套。

    有业内人士认为,限购圈内多为大面积、高总价的改善型楼盘,而宁波楼市从2016年复苏以来,连续火爆了两年,既“消耗”掉大量的自住改善型需求,同时也推高了房价,让很大一批购房者“买不起”了。

    来自华星研策的数据统计显示,上半年市六区成交住宅中,总价在200万元以下的占比高达51%,其中150万元以下的占比30%。80平方米以下的占比5%,去年占比仅1%;80-90平方米的占比10%,去年占比7%;90-100平方米的占比11%,去年占比6%。

    市五区成交量跌25.7%,奉化暴增168%

    圈内圈外两重天的景象,在市房管中心统计数据中体现得更明显。

    数据显示,今年上半年市六区商品住宅共成交32572套,同比下降1.3%。其中,市五区(除奉化外)成交21408套,而去年上半年的成交量是28840套,同比下降25.7%。

    这么大的降幅,出乎很多业内人士的预料。有业内人士认为,市五区成交量下滑的原因之一是供应量在下降,在限购圈内表现更明显。比如江北区,限购范围内上半年几乎没有新开楼盘,在卖的尾盘也屈指可数;限购圈内的东部新城、高新区、海曙区域,在售新盘同样屈指可数。

    另一方面,奉化的表现非常“惊艳”。市房管中心数据显示,今年上半年奉化区成交商品住宅11164套,同比增幅高达168%。

    众人都在贪婪时候,有人开始恐惧。有不愿透露姓名的投资客表示,当下投资房产,也许已经不是好的投资方式了:“当大家都抢着去买的时候,我觉得要谨慎点。现在房价这么高,我担心会站在高位上,如果找不到买家接盘那就套住了。”

    近几个月来,银保监会发文、各地银保监局频频开出罚单、住建部约谈警示房价上涨过快的城市、银行房贷利率普遍上调,再联系开发商“从今年起的3年内都是还债高峰期”……有业内人士对接下来的市场走势,表达了不甚乐观的判断。

    “包括宁波在内的很多地方,近段时间都传出规模不算小的房企,不断变卖资产、还债求生的消息。在监管部门收紧房企融资渠道的种种政策下,接下来开发商的资金链恐怕要受到很大考验,这对市场的影响可能会很大。”该人士分析认为,同时在“房住不炒”以及稳地价、稳房价、稳预期的大基调下,楼市现有的限购、限价等调控措施短时间内不会退出,这也会对开发商的资金造成压力。

    2018年上半年,宁波楼市的温度比2019年上半年还要热。2018年下半年,宁波楼市持续走冷。2019年下半年,宁波楼市会上演怎样的场景?记者 钟婷婷

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